#CentreparkOnMedia : Target Kami Adalah Menjadi Nomor Satu

#CentreparkOnMedia : Target Kami Adalah Menjadi Nomor Satu

Membangun karier yang mantap sejak usia muda rupanya tidak memadamkan semangat untuk menjadi wiraswasta. Kepada jurnalis KONTAN, Agung Jatmiko, Charles Oentomo, Presiden Direktur PT Centrepark Citra Corpora berbagi kisah dan kiat dalam membangun bisnis di bidang perparkiran.

Awal saya masuk di bisnis manajemen parkir ini ketika saya bergabung dengan Sun Parking, saat saya berumur 22 tahun. Sebelumnya, saya bekerja di manajemen pro­perti, Coldwell Banker, kurang lebih setahun. Setelah itu baru saya bergabung di Sun Parking. Tugas saya waktu itu menjadi owner representative di luar kota. Nah, saya berkarier di Sun Parking kurang lebih lima tahun hingga Sun Parking dijual ke ISS.

Ketika bisnis Sun Parking beralih ke ISS, saya sempat ber­ada di ISS selama kurang lebih setengah tahun. Cuma, saya waktu itu kurang klik saja de­ngan culture ISS. Selain itu, jiwa wiraswasta saya mulai ke­luar waktu itu, di usia saya yang menjelang 27 tahun. Jadilah, saya memutuskan untuk keluar dari ISS dan merintis usaha sendiri.

Pergulatan batin pasti terjadi dalam diri saya, karena saya masih muda dan keluar dari perusahaan yang mapan seke­las ISS. Tentu mendapat banyak pertanyaan dari orang-orang terdekat kala itu. Namun, hati saya sudah mantap dan saya pun memantapkan langkah un­tuk merintis usaha. Apalagi, saya melihat untuk manajemen parkir di Indonesia didominasi oleh perusahaan asing. Perta­ma, oleh Secure Parking dari Australia dan di posisi kedua ISS dari Denmark.

Saya mendirikan usaha be­rangkat dari pemikiran seperti itu. Sayang sekali jika didomi­nasi oleh perusahaan asing, pa­dahal bisnis ini cukup simpel. Akhirnya saya memulai perja­lanan sebagai seorang wiras­wasta di tahun 2009 dengan membentuk Centrepark Citra Corpora.

Proyek pertama Centrepark dimulai di Bengkulu, yaitu Bengkulu Indah Mall. Waktu itu, kami memberanikan diri dan mereka memberikan ke­sempatan. Proyek kedua kami di Bali, di komplek ruko, kemu­dian diikuti proyek ketiga di Pasar Baru Bandung. Ketiga proyek ini sampai kini masih ada, masih kami kelola.

Dalam menjalankan bisnis, Centrepark lebih menyasar ke area-area di luar Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi (Jabodetabek). Sebab, kami sa­dar bahwa secara modal, kami kalah dibanding kompetitor. Secara nama pun, kami jelas kalah tenar ketimbang pesaing. Jadi, tentu kami harus melaku­kan pendekatan yang berbeda.

Bisnis ini mengelola cash flow yang besar, taruhlah ratusan juta atau miliaran rupiah per bulan.

Melakukan pendekatan kepa­da calon klien pun tidak mudah. Sebab, bisnis ini merupakan bisnis yang mengelola cash flow yang besar, taruhlah ratusan juta atau miliaran rupiah per bulan. Jika kami bukan perusa­haan yang reliable, tentu calon klien tidak mau. Maka, ketika ada kesempatan dan ada yang mau memberikan kesempatan, tentu kami harus menjaga ke­percayaan tersebut.

Memulai bisnis sendiri tentu tidak mudah. Centrepark pun pernah memiliki masa-masa suram di awal pendiriannya, utamanya soal ketersediaan modal menjelang masuk 20 pro­yek, sekitar tahun 2010. Kami mendapat proyek, namun cash flow kami stuck.

Tapi, saya meyakinkan klien bahwa semuanya baik-baik saja. Saya pun menyerahkan uang yang masuk Centrepark ke klien, biar mereka yang me­megangnya terlebih dahulu, su­paya mereka yakin. Saya memi­liki keyakinan, Tuhan tidak buta. Ia maha mengetahui dan memberi jalan bagi mereka yang berusaha keras dan tulus dalam bekerja.

Akhirnya ada solusi dan kami pun akhirnya mendapatkan pendanaan dari penjualan sa­ham saya sebagian, sehingga ada dua pemegang saham baru plus pinjaman dari bank. Sete­lah bank masuk, cash flow kami lancar. Sebenarnya, secara bis­nis kami itu profit, cuma secara cash flow kami seret. Bisnis ini kan long term, tapi waktu itu saya lawan dengan short term cash flow, jadinya ya kami agak kesulitan waktu itu.

Sekarang, klien kami sudah mencapai 220, yang tersebar mulai dari wilayah Jabodeta­bek, Jawa, Sulawesi, Kaliman­tan, Sumatra, Bali, dan Nusa Tenggara Barat. Dari skala ope­rator nasional, Centrepark itu nomor satu, karena pesaing kami yang terbesar adalah per­usahaan multinasional. Ke de­pan, tentu target kami adalah menjadi nomor satu.

Kepada klien, Centrepark tergolong fleksibel saat klien mengalami kesulitan. Misalnya, di suatu pusat perbelanjaan ada kendala sepi pengunjung, kami harus memberikan fleksibilitas. Caranya? Kami bisa memper­panjang kontrak, karena per­alatan-peralatan milik Centre­park kan sudah fixed cost. Sela­ma tiga tahun pertama, kami tidak membebankan beban aset kepada klien.

Yang diutamakan adalah ser­vice kepada klien. Yang penting, saya masih bisa menggaji kar­yawan serta membayar bebera­pa biaya. Kami tentu paham manakala kondisi bisnis me­mang sepi.

Kami pun tidak berhenti di manajemen tempat parkir saja. Sebab, Centrepark sudah me­rancang untuk masuk ke ranah lain, seperti cleaning service dan security. Cuma, nantinya tidak memakai brand Centre­park, melainkan melalui anak usaha. Untuk lini jasa sekuriti, sejauh ini sudah berjalan de­ngan jumlah karyawan sudah mencapai 1.000 orang.

Kami juga akan menerapkan teknologi baru yang membuat sistem parkir lebih bisa dikelola dengan lebih baik. Untuk saat ini, harus diakui layanan kami masih mirip dengan kompetitor. Namun, perbedaan baru terlihat di tahun depan, karena Centrepark akan menggunakan teknologi baru. Saya harus jujur bahwa kami masih terus berbenah, meski saat ini kami sudah di posisi kedua dalam tempo tujuh tahun berdiri.

Kami juga sangat concern pada faktor keamanan. Kami akan membangun suatu sistem di mana kami juga berpartisipasi untuk keamanan. Penerapan teknologi baru tentu akan sangat bermanfaat, baik bagi kami, klien, maupun konsumen.

Kami tentu memiliki strategi lain untuk bersaing dengan kompetitor, selain strategi membidik pasar di luar Jabodetabek. Namun saya tidak bisa membeberkannya. Sebab, ini merupakan rahasia dapur Centrepark.

Saya katakan sebelumnya bahwa sebenarnya bisnis ini cukup simpel. Misalnya, jika Anda membayar biaya parkir per jam Rp 4.000 dan Anda membayar dua jam, yaitu Rp 8.000. Nah, jumlah tersebut nanti akan masuk ke rekening klien atau rekening kami.

Ada dua pilihan itu, tapi kebanyakan masuk rekening operator parkir. Dari situ, kami akan membayar pajak parkir. Setelah membayar pajak, kami potong lagi dengan biaya operasional SDM dan biaya operasional umum. Belum lagi biaya-biaya seperti amortisasi dan cicilan.

Filosofi HEART

Setelah berbagai potongan tersebut, baik untuk pajak maupun untuk biaya-biaya operasional dan umum, 5% atau kadang 10% masuk ke kami dan sisanya kami berikan ke klien atau pemilik gedung.

Meski simpel, namun berat juga, karena ada komponen yang namanya fixed income sewa lokasi. Jadi, misalnya Anda memiliki lahan dan kami incar untuk membuka tempat parkir, kami lakukan hitung-hitungan biaya sewanya. Taruhlah Rp 100 juta per bulan. Nah, ketika pendapatan diperoleh Rp 200 juta, lalu dipotong biaya-biaya, ternyata operator rugi.

Ya, itu sudah menjadi risiko sang operator. Namun, ketika pendapatan Rp 300 juta kemudian ada profit Rp 100 juta, nah itu profit buat operator. Sistem bagi hasil ini biasanya dikunci selama lima tahun. Tapi, tiap tahun kami pasti akan duduk bareng dengan pemilik properti untuk meninjau kembali.

Sebab, ada faktor yang berubah tiap tahun, seperti penyesuaian upah minimum ataupun regulasi mengenai tarif parkir. Kalau tarif parker naik 25%, namun UMR naik hanya 8%, itu berarti ada selisih 17%. Nah, soal seperti itu harus dibahas bareng klien.

Untuk omzet sendiri, saya tidak bisa disclose. Nanti saja tunggu ketika size kami menjadi nomor satu. Kalau sudah nomor satu, nanti kan lebih enak ngomongnya.

Di Centrepark, kami memiliki core value yang kami namakan HEART, yakni honesty, excellence,accountability, respect, dan teamwork. Jadi, lima hal ini merupakan nilai yang saya anut dan saya tanamkan dalam bisnis serta dalam diri karyawan Centrepark.

Kejujuran, memberikan yang terbaik dengan segenap upaya, bisa dipercaya, dan memiliki rasa hormat merupakan kualitas-kualitas yang saya harapkan ada dalam diri setiap karyawan Centrepark. Plus, kemampuan untuk bisa bekerja sama dengan baik tentunya.

Saya pun sangat menyambut baik orang yang mau belajar. Beberapa orang yang ikut saya dari level bawah, meski pendidikan formalnya hanya SMA pun, jika mau berusaha, tentu akan saya perhatikan. Beberapa malah sudah menjadi general manager. Ada juga yang menjadi direktur di anak perusahaan.

Saya membuka kesempatan selebar-lebarnya, tidak memandang suku, agama seseorang. Sepanjang orang tersebut mau belajar dan bekerja keras, tentu hasilnya akan positif. Saya juga selalu berusaha untuk mendekatkan diri kepada karyawan. Sekarang, jujur saja, saya sudah jarang melakukan komunikasi yang intens dengan karyawan. Sebab, jumlahnya sudah mencapai 5.000 orang dan tersebar pula di banyak area.

Susah kalau saya harus rutin bertemu mereka. Cuma, jika ke luar kota, saya pasti bicara dengan karyawan di lapangan. Soal komunikasi pun, saya menugaskan general manager dan manajer untuk melakukan hal itu. Kalau di kantor pusat, saya selalu keliling mengobrol dengan setiap karyawan. Saya ajak mereka mengobrol terkait masalah pekerjaan, apakah ada permasalahan atau tidak, serta menanyakan pula kehidupan kesehariannya. ❏